(1) Les banques, toujours les banques…
L’année 2012 ne sera définitivement pas celle de la sortie de crise dans l’immobilier. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le volume des crédits immobiliers a en effet chuté de 33,1% au S1 2012 par rapport à la même période de 2011. Le volume des ventes subit donc un recul continu, également mesuré par la Chambre des Notaires, qui le situe dans une fourchette de -17% à -40% selon les zones. Il s’approche dange-reusement du plancher atteint en novembre 2010. En juin, le total des prêts accordés baisse ainsi de 21,4% en rythme annuel, alors qu’il progressait de 24,7% en juin 2011.
La fin du PTZ et le durcissement des condi-tions d’attribution par les banques sont largement à l’origine de ce repli exceptionnellement brutal. En outre, le niveau des prix d’achat, qui reste extrêmement élevé, est lui aussi dissuasif, en dépit de taux d’intérêt qui baissent encore, puisqu’ils sont passés de 3,95 % en février à 3,59% en juin. «L’année 2012 n’a pas bien commencé. Et, dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d’anticipation de la fin 2011 a pesé dès janvier 2012», analyse l’Observatoire Crédit Logement, «la baisse du principal taux de refinancement de la BCE à 0.50% prévue pour l’automne devrait permettre au taux des crédits immobiliers aux particuliers de se stabiliser à bas niveau d’ici la fin de l’année. Et le taux moyen devrait ainsi s’établir à 3,60 % d’ici la fin 2012 : plus ou moins vite, du fait de la déformation de la production selon la durée des crédits».
En revanche, comme le rappelle M. Mouillart, auteur de l’étude, «la demande a fortement chuté, les aides publiques à l’image du PTZ dans l’ancien, le recul de l’accession des ménages modestes sur tous les marchés, et l’offre de crédit s’est réduite en raison des problèmes de refinancement des banques, en vue de l’entrée en vigueur du nouveau cadre réglementaire dit de Bâle III». Les primo-accédants, principaux moteurs de la demande, rencontrent des difficultés croissantes à obtenir leur financement. Enfin, la renégociation des prêts en cours contribue à la viscosité du marché.
Au cours du seul T2, la baisse des ventes atteint ainsi 39,2% par rapport à l’an dernier. «Le mois de juin marque une très légère amélioration, avec un total des prêts accordés en baisse de 21,4 % par rapport à juin 2011», note l’étude mais les établissements financiers anticipent un recul d’environ 25% des crédits accordés. Le nombre de transactions en subit mécaniquement la conséquence. Sur le marché du neuf, le volume perd ainsi 21% au S1, surtout en Ile-de-France, et l’ancien s’effondre avec -43%. «C’est un gros choc pour le marché de l’ancien. Nous sommes revenus 3 années en arrière car le nombre de transactions est tombé à son plus bas niveau depuis 2009». Retardée par la chute des transactions de logements anciens (estimée à -25% sur toute l’année 2012, ramenant le volume à l’étiage de 2009 avec seulement 550.000 ventes), la baisse des prix sur ce segment est peut-être pour les prochains mois. De fait, Kaufman & Broad, un promoteur qui avait assez bien étalé la première phase de la crise, annonce-24,2% de ventes entre janvier et mai. Et la FFB prévoit la perte de 35.000 emplois.