On nous parle constamment de l'opposition entre locataires et investisseurs. Certains défendent les locataires, incapables de satisfaire aux demandes de leurs propriétaires. Certains défendent les investisseurs (privés essentiellement d'ailleurs) expliquant qu'ils ont acheté des logements qu'ils louent car ils veulent se constituer un complément de revenu voire de retraite.
N'avons nous pas enfin compris que ces deux catégories sont indéfectiblement liées ? Il n'y aura pas de revenu pour l'investisseur si il n'y a pas de locataire solvable. Il n'y aura pas de location si il n'y a pas d'investisseur.
Ne pouvons nous pas, enfin et pour une fois, essayer de résoudre l'ensemble de ces deux problèmes en même temps sans monter les uns contre les autres ?
Il suffirait de se poser la question correctement : quelles sont les conditions qui permettraient aux uns comme aux autres de satisfaire à cette équation à deux inconnues ?
Posons de ce fait les termes de cette équation :
- quel est le nombre de logements dont nous avons besoin ? réponse : environ 5 millions à terme court, beaucoup plus vu la dérive actuelle des mises en chantier et de la construction
- quel est le loyer que peut consentir une famille "normale" ? aujourd'hui on estime que le salaire moyen d'une personne se situe aux environs de 1800 € net par mois. Pour une famille de deux adultes et 2 enfants on peut estimer à 3600 € le salaire net par mois. (la surface pour une telle famille peut être estimée à 60 m² environ)
- quel est la part de ce salaire que peuvent consacrer les familles au loyer (hors charges) ? on admet généralement 30% de ce chiffre soit 1200 € par mois environ
- quel est le rendement que peut attendre un investisseur privé sur un tel produit ? les logements étant les investissements qui rapportent le moins, on admet un rendement de 4% environ. On en déduit donc que le prix d'achat du logement est de 360 000 € soit 6000 €/m² ce qui reste dans un prix de marché accessible pour peu que l'on fasse en amont de cette équation les efforts nécessaires pour améliorer les coûts globaux (optimisation du coût du foncier, optimisation des frais financiers de portage, optimisation des frais de publicité, optimisation des coûts fiscaux, etc...) sachant que le produit doit être performant techniquement et fonctionnellement.
On nous parle également des risques que prennent les investisseurs privés devant les locataires en cas d'impayé et de défaut quelconque. Bien sûr, on a largement favorisé la multiplicité des acquéreurs en faisant en sorte que chaque appartement soit géré individuellement et en faisant porté la totalité du risque sur LE propriétaire unique. Ne serait il pas plus astucieux de rendre ces propriétés collectives en mutualisant les risques et la gestion des biens ? Ne pourrait on pas rendre des gestionnaires responsables devant leurs actionnaires de leurs revenus et leur permettre de prendre les assurances et les garanties au nom d'un ensemble de propriétaire comme il est de mise dans les achats de bureaux, de centres commerciaux, de plate formes logistiques ? serait utopique de vouloir mobiliser une épargne privée abondante au profit de ceux qui cherchent désespérément des logements ? Doit on attendre que le manque actuel rejoigne celui qui a conduit à la création des villes nouvelles dans les années 60 pour réagir ?
Il est urgent que l'on cesse de raisonner à sens unique (dans l'un ou l'autre d'ailleurs) et que l'on cherche réellement à résoudre ce problème social majeur. On trouverait également un axe de croissance de nos métiers du bâtiment.
Michel SARON
Ingénieur ESTP, promotion B72, Michel Saron a été directeur d’exploitation dans des grands groupes de BTP, directeur de projets dans une structure de Maîtrise d’œuvre puis responsable de programme chez un promoteur.Il a participé à des projets majeurs comme Disneyland Paris, le Technocrentre Renault de Guyancourt et l’ensemble Cap Ampère pour EDF. Il a conçu et réalisé la chaîne d’hôtels FIMOTEL, les résidences pour personnes âgées Clairefontaine puis développé l’application des directives du Grenelle de l’Environnement dans les projets tertiaires. Formateur à l’ESPI Entreprises, il a fait sa devise de la phrase d’E. Bugatti, qu’il met un point d’honneur à mettre en application pour chaque projet :« Le dessin n’est rien sans la perfection dans l’execution ».
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