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Revoir l’équation Logement

| Comme chaque année, la fondation abbé Pierre publie ses chiffres. Ils sont éloquents : 3,5 millions de mal logés ou en errance, 5 millions de personnes fragilisées soit environ 8,5 millions de personnes en quête d’un logement décent. Personnellement, j’annonce régulièrement un manque de l’ordre de 10 millions qui se trouvera hélas bientôt confirmé compte tenu des délais de réalisation des programmes (environ 5 ans entre l’identification du foncier et la remise des clés, si tout va bien) et du manque de dynamisme. Ces chiffres augmentent chaque année sans réaction de personne. On entend de timides marques de compassion, les médias rappellent les dérives de ces chiffres pendant quelques jours, puis plus rien jusqu’à l’année suivante. Il faut dire que le traitement du manque de logements est aberrant. L’usage massif des chambres d’hôtel est confondant, vu le prix de cette solution inappropriée. L’approche de la politique de construction est une marque visible du désintérêt et de l’incompétence que cela recouvre. L’analyse des causes et des moyens traduit le manque d’imagination des organismes publics et privés supposés prendre en charge ce problème. Car les choix ne traduisent pas les besoins. Notre société dévastée par la montée du chômage a besoin de mobilité or nous incitons les Français à acquérir, système bloquant géographiquement et économiquement (les prêts actuels s’échelonnent jusqu’à 30 ans et plus) s’il en est. De plus, l’évolution des familles dans le temps (jeune couples puis famille de 4 ou 5 personnes, puis famille de retraités de 2 personnes à nouveau, familles recomposées) rend le choix de la taille des logements rapidement obsolète. La lourdeur du système ne permet aucune souplesse au fil du temps. Comme d’habitude, bien que chacun se réclame du libéralisme, nous faisons appel à la puissance publique dont on sait les moyens pour le moins limités, alors que l’épargne des ménages inutilisée est abondante avec un taux de 16 %. Géographiquement, nous désignons des zones sensibles qui ouvrent la voie à la spéculation foncière. Politiquement, nous laissons aux élus les pleins pouvoirs d’accepter la construction de logements sur les territoires qu’ils sont en charge de développer, ce qui provoque l’apparition de ghettos sociaux liés à leur crainte des retombées politiques de l’arrivée de nouveaux habitants. Ceci vaut pout tous les partis politiques de gauche ou de droite. Les organisations de constructeurs se contentent des 300 000 mises en chantier actuelles, arguant de je ne sais quel équilibre. Or les besoins se situent dans les classes moyennes et populaires et non dans les couches supérieures. Celles-ci ont largement les moyens de trouver les appartements qui leur conviennent. Par contre, il n’existe pas de produits adaptés aux petits budgets (les déciles de 10% à 40% de la population), encore moins dans le décile le plus bas.

On nous dit aussi que les normes techniques et les règles de construction freinent la baisse des coûts. Or, les comptes d’une opération montrent que le poste «construction» ne représente qu’une partie de l’addition, significative mais loin d’être déterminante. Les autres postes les plus significatifs sont le foncier (terrain et frais annexes comme les frais de notaire), les frais financiers de portage et les marges et frais divers. Dont les frais de notaire à la vente finale, ce qui double ceux d’achat du foncier. Les surcoûts liés aux règles ne sont que des coûts marginaux ne servant qu’à excuser les manquements des acteurs.

Ne serait il pas plus judicieux, plutôt que de s’enfermer dans ces schémas d’échec, de prendre autrement le problème ?

1.privilégier la location pour faciliter la mobilité, réduire l’endettement à très long terme des acquéreurs, rendre la sérénité aux Français face aux conséquences d’un éventuel licenciement, permettre l’ajustement dans le temps des surfaces habitables, dégager des revenus pour encourager la consommation des ménages, source de croissance,

2.appeler à l’épargne privée, par exemple via des SCPI, pour utiliser des sommes actuellement bloquées dans des produits financiers et répartir les risques entre une communauté d’investisseurs, tout en leur donnant un levier plus important,

3.séparer la propriété du sol de celle du bâti pour alléger les coûts en annulant par exemple les doublons dus aux deux passages chez le notaires ou aux blocages des actifs financiers pendant la construction,

4.contraindre les maires à construire des logements adaptés quitte à leur retirer la maitrise des PLU en cas de défaillance ou de mauvaise volonté évidente.

Tout cela pour adapter les loyers aux possibilités des habitants. Si on considère un salaire moyen mensuel brut de 1.800 € environ, et si on admet que la charge du loyer peut aller jusqu’à 30% de ce chiffre, on obtient pour un couple une charge mensuelle maximale brute de 3.600 € x 30% = 1.080 € ou 12.960 € annuel brut hors charges. D’autre part, si on admet que le rendement pour un investisseur est couramment de 5 % brut, on obtient un montant s’acquisition de 260.000 € environ pour un appartement de 60 m² soit 4.333 €/m². Ceci est une estimation qu’il faut garder en tête pour dimensionner les programmes.

Compte tenu des conditions actuelles, des possibilités des preneurs et des attentes des investisseurs, l’imagination des constructeurs et des pouvoirs publics doivent intégrer ces quelques éléments simples. Il faut noter enfin que le bâtiment est une activité largement consommatrice de main d’œuvre qui ne peut que tendre à réduire le chômage, autre souci, parait il, de nos élus. Ce n’est qu’un problème de volonté politique et rien d’autre, les idées et les moyens existent. Quant aux besoins, il serait temps de les prendre en compte sérieusement. Michel Saron

© Michel Saron pour ITeM info, février 2015.

Tag(s) : #Immobilier, #Logement, #Workshop 9
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