Vers une année 2013 difficile

WORKSHOP#9 - Logement, une nouvelle équation

La croissance ralentit mais la décroissance des prix de l’immobilier semble se stabiliser selon Century 21, qui constate une variation de -1,7% seulement au T3 2012 par rapport à l’année précédence, contre -2,6% au T2. Les optimistes y liront une conséquence du retour sur le marché des primo-accédants, dont la part a augmenté de 8,4% depuis un an. Ces jeunes acheteurs solvables profiteraient ainsi des taux d’intérêt historiquement bas. Les plus pessimistes n’y verront qu’une oscillation conjoncturelle. En valeur, les ventes de biens immobiliers se sont repliées de plus de 15% depuis le début de l’année. En Aquitaine, Limousin, Rhône-Alpes, Normandie, Pays-de-la-Loire, Franche-Comté et Languedoc-Roussillon, les baisses de prix dépassent encore 5% sur un an et 10% en Auvergne et Poitou-Charentes. La correction annoncée par la courbe de Friggit n’est pas encore terminée. Et l’incertitude majeure réside dans la capacité des ménages les plus exposés à assurer le remboursement des prêts en cours.

Certes, les taux des prêts immobiliers baissent encore pour s’établir en moyenne à 3.49%. Depuis mars 2012, ils ont perdu près de 52 points de base, tandis que la durée moyenne des prêts grimpait à 209 mois. «Le recul brutal de la durée constaté au début du printemps (203 mois en avril 2012 contre 214 mois depuis le début de l’année 2011) a accompagné les difficultés d’un marché en forte baisse et confronté à la transformation rapide de ses clientèles», souligne l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le coût relatif par emprunt baisse lui aussi, à 3.85 années de revenus au T3 contre 3.88 années de revenus en septembre. Mais on ne prête qu’aux riches : dans la pratique, les taux s’ajustent à l’apport personnel et à la capacité de remboursement du ménages. De fait, l’apport personnel augmente encore (+ 6.5% en 2012, après +9.7% en 2011 et +6.4% en 2010) et il est désormais difficile d’obtenir un prêt sans produire un contrat de travail à durée à déterminée. En excluant pour longtemps les ménages les plus modestes du marché de l’accession, d’où l’urgence de penser autrement la question du marché locatif.

Un marché locatif qui reste à fluidifier et à développer, en cessant, par exemple de considérer propriétaires et locataires comme des ennemis de classe, mais aussi en imaginant de nouveaux modes de financement. Le démembrement de propriété, le papier pierre ou encore la mobilisation de l’épargne des particuliers constituent d’ores et déjà des pistes à explorer. Car le désajustement entre l’offre et la demande, qui contribue à maintenir artificiellement élevés des prix d’achat déjà excessifs, ne fait que progresser. Le total des mises en chantier de logements neufs a ainsi baissé de 17,6% entre juillet et septembre 2012 selon les chiffres officiels du ministère du Logement. Seuls 67.000 logements neufs ont été mis en chantier au T3, et le volume ne devrait pas dépasser les 315.000 unités en 2012, bien loin de l’objectif de 500.000 logements neufs par an, dont 150.000 sociaux, visé par le gouvernement. Plus grave, le moteur de la construction individuelle s’essouffle lui aussi avec une diminution de 11%. Enfin, les quelques 530.000 autorisations accordées sur les douze derniers mois ne se concrétisent pas.

Fragilisés par l’allongement du rythme de commercialisation et constatant le tassement de la demande, de nombreux promoteurs reportent ou abandonnent leurs projets. Indice parmi d’autres de la détérioration, le nombre d’annulations de PC passe de 6.000 en juillet à 9.000 en septembre. La gravité de la crise immobilière que nous pressentions dès 2010 se confirme, l’ensemble des indicateurs étant désormais orienté à la baisse, à commencer par les prix de vente, tous segments confondus. C’est en particulier le cas pour le volume des crédits immobiliers, qui subit au T3 un nouveau recul de 24,3%. Tous les ingrédients sont ainsi réunis pour un choc majeur, d’ores et déjà qualifiée de «récession» par la FPI.

Yves Schwarzbach, Directeur d’ITeM info