Workshop #9 - Logement : une nouvelle équation ?
Pierre Aoun est directeur général adjoint du groupe LP Promotion (180 salariés, CA consolidé 55 M€ ) depuis 2003. Diplômé de l’ESCE, il est titulaire d’un MBA en finances, LEHIGH University (USA). www.lp-promotion.com. Contact : contact@lppromotion.com
ITeM info : Depuis la loi Perissol, la France reconduit périodiquement de dispositifs d'incitation fiscale pour l'investissement immobilier locatif. Bonne ou mauvaise chose pour les promoteurs ?
Pierre Aoun : C’est dans le fond une mauvaise chose car la profession est aujourd’hui totalement dépendante de ces lois qui changent au gré des gouvernements et remettent tous les 5 ans notre stratégie de développement en question. Quand on sait que la durée de gestation de nos opérations est en moyenne de 3 ans dans le diffus et de 5 ans en ZAC, il est difficile de prendre des positions foncières sans risque… Malgré tout, ces lois fiscales ont progressivement installé un modèle économique qui permet de soutenir le logement social et la primo accession grâce à l’épargne privée. Cette péréquation permet malgré la crise économique actuelle de stabiliser toute l’économie liée au bâtiment et de préserver des emplois non délocalisables. Je dirai donc que ces lois fiscales sont structurellement mauvaises puisque qu’elles rendent tout un pan de l’économie dépendante de décisions politiques mais conjoncturellement efficaces car elles permettent d’atténuer notre baisse de production pendant les années de crise et de soutenir une activité 100% française.
IteM info : A votre sens, et avec le regard proche du terrain d'un promoteur régional, faut-il développer plutôt le parc immobilier dans ce sens ou faire confiance au marché de la primo-accession ?
Pierre Aoun : Un parti-pris tranché serait dangereux, il y a comme un « mix » à respecter afin de diminuer notre facteur risque. La maison jumelée correspond en 1ère et 2e couronne de nos grandes agglomérations à une véritable demande accession tout comme l’appartement en centre ville, proche de toutes commodités, mais la plupart de nos concitoyens n’ont pas la capacité financière pour acquérir ce type de biens. Le locatif répond aux besoins du plus grand nombre et me parait être le socle d’une économie dynamique (l’accession ne favorisant en rien la mobilité des personnes - premier frein à la recherche d’emploi). Ma réponse est donc oui, il faut développer le parc immobilier dans ce sens et la future loi Duflot me paraît, de par ses niveaux de loyers adaptés, répondre à la demande, à savoir : se loger à proximité de son lieu de travail, dans un logement économe en énergie et à un loyer modéré.
IteM info : On parle de plus en plus de marchés de niches dans l'immobilier, tout comme de low cost. Au cours des années prochaines, qui s'annoncent délicates, quels axes de développement choisir... sans prendre des risques excessifs ?
Pierre Aoun : Le low cost est un mot à bannir pour l’immobilier neuf du seul fait de notre ambition nationale en termes de développement durable et de normes en tout genre... Je dirais que les années à venir seront plutôt orientées vers une production de logements de très bonne facture à prix et loyers modérés pour « coller » aux capacités d’épargne des ménages. Les promoteurs devront donc innover pour maintenir des prix compétitifs et des rentabilités convenables. C’est en ça que je crois beaucoup à la loi Duflot qui n’est en rien une loi low cost mais une loi portant les bases d’une nouvelle ère économique. L’immobilier n’échappe pas aux lois de marché, dont le milieu de gamme tant à disparaitre au profit d’un « faux low cost » socle de la demande actuelle. En bout de chaîne, un autre marché se développe, un marché immobilier dont le terrain de jeu tant à se réduire pour laisser place à une offre toujours plus exclusive s’adressant à une clientèle de plus en plus restreinte et de plus en plus demandeuse de services, sécurité et bien être. Le marché du « high end » a toute sa place dans les années à venir si l’on n’oublie pas qu’au-delà du marketing qui entoure ce genre de produit l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement sont bien les 3 maîtres mots de la réussite d’une opération de prestige.
Interview recueillie le 10 décembre 2012. © ITeM Info, 2012